Hoe gaat de overheid de krapte aanpakken? Welke oplossingen bieden ze tegen de woningcrisis? Welke rol is daarin weggelegd voor marktpartijen en woningcorporaties? Hoe zorgen partijen ervoor dat er voldoende beschikbare en betaalbare woningen zijn? Hoe wordt omgegaan met demografische veranderingen?
Eigenlijk is de hoofdvraag met de verkiezingen in het vooruitzicht: “Hoe gaat de politiek de komende jaren de wooncrisis aanpakken?”. Daarom beschouwen we in deze blog de verschillende verkiezingsprogramma’s, vanzelfsprekend met de focus op de thema’s wonen en vastgoed. We bespreken maatregelen die partijen voorstellen op macroniveau, waarbij individuele maatregelen voor huishoudens buiten beschouwing worden gelaten. Hierbij richten we ons op de drie grootste partijen. Op het moment van schrijven zijn dat volgens de peilingen VVD, Nieuw Sociaal Contract (NCS) en GroenLinks-PvdA (GL-PvdA). Deze blog dient niet als stemadvies, maar heeft als doel de overeenkomsten en verschillen tussen de partijen te beschrijven.
Aanpak woningcrisis
Naast het feit dat de macro-economische omstandigheden minder gunstig zijn om te investeren in vastgoed dan een paar jaar geleden door met name de sterk gestegen rente op financieringen, zijn er door de politiek een aantal (fiscale) maatregelen doorgevoerd die het voor beleggers uitdagender maken om rendabele businesscases te organiseren. Denk hierbij aan de stijging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% en de wijzigingen in heffingen op rendement in box 3. Dit zijn reguleringen die invloed hebben op het investeringsklimaat voor beleggers. VVD en NSC zien in de toekomst een belangrijke rol weggelegd voor marktpartijen in de aanpak van de woningcrisis. GL-PVDA vindt dit niet. Zij stellen: "Wonen een basisvoorziening is waar niet aan mag worden verdiend door pandjesbazen en overzeese investeerders”. De partijen zijn het erover eens dat er meer regie naar de overheid moet om de crisis aan te pakken. Desondanks zijn andere stakeholders zoals woningcorporaties nodig om te voorzien in voldoende woningen. Om te voldoen aan de bouwdoelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar zal er een goede samenwerking moeten zijn tussen de overheid en de bouwers/ontwikkelaars van deze woningen. Dit kunnen zowel woningcorporaties zijn als marktpartijen.
Alle drie politieke partijen zien in dat er een grote opgave is, maar de partijen hebben afwijkende maatregelen om de opgave op te lossen. Zo benoemen NSC en GL-PvdA dat ze grondspeculatie willen tegengaan. NSC benoemt specifiek dat er gemeentelijke heffingen komen om dit te voorkomen, de waardestijgingen van grond moet volgens hen ten goede komen aan gebiedsontwikkeling en realisatie van sociale huur. Ook GL-PvdA benoemt grondspeculatie actief tegen te willen gaan. Zowel door belastingen op braakliggende gronden te heffen en door planbatenheffingen toe te passen. Met deze heffingen zal een deel van de behaalde winst teruggaan naar de gemeenschap. Deze voorstellen zouden kunnen bijdragen aan de mogelijkheid subsidies te verschaffen voor het realiseren van meer sociale huur in de toekomst. Daarentegen kan het commerciële partijen ontmoedigen gronden aan of te verkopen voor huurwoningen in de middenhuur of vrije sector.
Woningbouw vlottrekken
De verschillende partijen doen ieder vanuit eigen overtuigingen voorstellen om de procedures van het realiseren van nieuwbouw te versnellen. Zo doet GL-PvdA een voorstel voor een doorbouwgarantie. Waar we nu zien dat verschillende bouwprojecten niet doorgaan omdat het afname percentage van 70% niet gehaald wordt, wil GL-PvdA een doorbouwgarantie doorvoeren. Zodat ook bouwprojecten die anders niet zouden plaatsvinden alsnog door kunnen gaan. Hiermee wordt zekerheid geboden aan de partijen die de bouw realiseren. Met dit voorstel hoopt de partij de woningbouw te stimuleren en de krapte op de huizenmarkt voor zowel kopers als huurders aan te pakken. Ook benoemt de partij te willen gaan voor een actieve grondpolitiek. Door het opzetten van een nationale grondbank willen ze de bouw versnellen. We zien dus dat de GL-PvdA de overheid als actieve speler op de grond en woningmarkt ziet en op deze manier de bouw probeert te stimuleren en versnellen. Ook NSC wil dat Rijksgronden actief worden ingezet in gebiedsontwikkelingen om woningbouw te versnellen. Daarnaast wil het niet-vrijblijvende afspraken maken met lagere overheden over het aantal te bouwen woningen en hierop toezien. Hiermee neemt de rol van de landelijke overheid dus toe. Specifiek benoemt NSC ook nog in haar plannen dat de consequenties uit het DIDAM-arrest, waardoor één-op-één verkoop vanuit gemeenten aan marktpartijen niet (meer) is toegestaan in de toekomst niet meer moet gelden voor gebiedsontwikkeling. Dit om het proces te versnellen.
VVD wil met behulp van alternatieve maatregelen de woningbouw versnellen. Juridische en planologische procedures moeten volgens de partij worden versneld door ze te vereenvoudigen. NSC is het eens met dit standpunt van de VVD. Provincies moeten regie krijgen in het aanwijzen van locaties die om volkshuisvestelijke redenen in aanmerking komen voor verkorte (bezwaar-)procedures. Zo zien we dat alle drie partijen plannen hebben om de woningbouw te versnellen, iedere partij heeft hierin hun eigen aanpak. Echter is het doel gelijk: het versnellen van de woningbouw. Hieronder wordt ingegaan op verschillende beleidsmaatregelen die specifiek gericht zijn op (het handelen van) specifieke stakeholders.
De rol van woningcorporaties
Woningcorporaties zijn maatschappelijke partijen die zich voornamelijk inzetten om betaalbare woningen aan te bieden. Woningcorporaties realiseerden gezamenlijk in Nederland zo’n 18% van alle nieuwbouwwoningen in het eerste halfjaar van 2023 (CBS, 2023). Hieruit blijkt dat ze erg belangrijk zijn bij het aanpakken van de woningcrisis. Het afschaffen van de verhuurdersheffing per 1 januari 2023 heeft ervoor gezorgd dat woningcorporaties extra financiële ruimte hebben in de boekhouding. Hiermee kunnen ze meer sociale huurwoningen realiseren. NSC wil dan ook afspraken maken met woningcorporaties zodat zij ten minste 350.000 nieuwe woningen gaan bouwen tot 2031. Ook de VVD benoemt in het verkiezingsprogramma dat ze willen afdwingen dat er meer sociale huur gebouwd wordt.
GL-PvdA pleit onder andere voor verbeteringen en meer ‘extra middelen’ voor woningcorporaties. Hiermee moet het voor de corporaties makkelijker worden om betaalbare sociale huurwoningen en huurwoningen voor middeninkomens te bouwen. Ze willen daarnaast ook investeren in de woningcorporaties zodat deze onder andere woningen over kunnen kopen van private partijen, deze op kunnen knappen, en hier vervolgens sociale huur in te realiseren.
Daarmee hoopt de partij te bereiken dat het huidige aanbod van huurwoningen in de vrije sector toegankelijk wordt voor de sociale-/middenhuur sector. Daarnaast heeft het ook als doel dat deze woningen op korte termijn verduurzaamd en verbeterd worden. De haalbaarheid van dit plan zal nog moeten blijken. Het wordt mogelijk een uitdaging om (zonder vergaande overheidssteun) woningen tegen marktprijzen in te kopen om ze vervolgens te verduurzamen en te verbeteren en daarna tegen lagere huurprijzen te exploiteren.
Daarnaast wil GL-PvdA de winstbelasting voor de woningcorporaties afschaffen omdat deze een publieke taak vertegenwoordigen. NSC benoemt daarnaast ook nog dat ze de duurzame financiële bedrijfsvoering van corporaties willen behouden door het verlagen of afschaffen van de voor commerciële partijen bedoelde fiscale heffingen. Hiermee zal de financiële slagkracht van woningcorporaties toenemen en zullen ze een belangrijke rol kunnen spelen in het aanpakken van de woningcrisis.
De VVD schrijft in haar verkiezingsprogramma te willen werken aan een Kooprechtwet. Hiermee krijgen huurders van sociale huurwoningen een wettelijk recht om de eigen huurwoning te kopen, tegen een marktconforme prijs. Om de beheersbaarheid van de woningvoorraad van woningcorporaties onder controle houden gaat de wet niet gelden voor huurders van grotere appartementencomplexen. Grootschalige versplintering wordt hiermee voorkomen. Maakt een huurder geen aanspraak op koop, dan betekent dit niet automatisch dat de woning aan andere partij of persoon wordt verkocht door de corporatie. GL-PVDA wil de verkoop van sociale huurwoningen sowieso aan banden leggen. Verkoop van de sociale huurwoningen mag volgens hen niet leiden tot een daling van het aantal sociale huurwoningen in de wijk of de gemeente. Het eenzijdig uitponden van huurwoningen dient volgens deze partij zoveel mogelijk te worden voorkomen.
De rol van marktpartijen
Naast woningcorporaties zijn er ook commerciële partijen actief op de woningmarkt, betrokken bij zowel de ontwikkeling van nieuw vastgoed als de exploitatie van bestaand vastgoed. Verschillende politieke partijen in Nederland hebben voorstellen gedaan die van invloed kunnen zijn op het investeringsklimaat voor vastgoed. De VVD pleit bijvoorbeeld voor beperking van de onroerendezaakbelasting (OZB) door middel van het invoeren van een landelijk maximumpercentage voor de OZB-stijging. Dit speelt woningeigenaren in de hand en zou tot gevolg hebben dat er meer financiële ruimte beschikbaar komt voor de ontwikkeling van vastgoed en het optimaliseren en onderhouden van bestaand vastgoed. Ook benoemt de VVD in het verkiezingsprogramma dat ze het voor particulieren, investeerders en bouwers aantrekkelijker willen maken te investeren in de middenhuur sector. NSC wil zoals eerder benoemd fiscale heffingen verlagen of afschaffen voor commerciële partijen. Dergelijke maatregelen kunnen extra financiële ruimte vrijmaken en bedrijven aanmoedigen om extra te investeren in de vastgoedmarkt.
Ook worden de belastingheffingen in box 3 weer aan het licht gebracht in de huidige verkiezingsprogramma’s. Met het arrest van de Hoge Raad d.d. 24 december 2021 is vanaf 2023 de belastingheffing in box 3 aangepast (lees voor meer info hierover de blog van mijn collega Jesse Holman over de wijzigingen in box 3). De VVD en NSC pleiten ervoor om de belastingen in box 3 te hervormen. Deze twee partijen willen in plaats van het fictieve rendement, waar nu mee gerekend wordt, het werkelijke rendement gaan belasten. GL-PvdA gaat hier niet in mee.
VVD en NSC zien een belangrijke rol weggelegd voor marktpartijen op het gebied van wonen. NSC stelt dat de inzet van marktpartijen nodig is voor de realisatie van (betaalbare) koopwoningen en woningen in de middenhuur, waarbij meer gebruik moet worden gemaakt van de kennis en expertise van de marktpartijen. VVD wil met marktpartijen een akkoord sluiten om meer middenhuurwoningen te bouwen. Daarnaast willen beide partijen het makkelijker maken om huidig leegstaande kantoorpanden te transformeren naar wooncomplexen. VVD ziet dit als kans voor studentenhuisvesting.
NSC wil het investeringsklimaat voor pensioenfondsen in Nederland verbeteren waardoor deze partijen worden gestimuleerd om langjarig in woningen te investeren. Hierbij dient er volgens NSC een gelijk speelveld te komen voor verschillende groepen investeerders (particulier en institutioneel, binnen- en buitenlands) op het gebied van belastingen. De uitwerking hiervan is niet verder beschreven. Deze voorgestelde maatregelen kunnen het vastgoedinvesteringsklimaat in Nederland beïnvloeden en hebben betrekking op zowel woningcorporaties als commerciële partijen die actief zijn in de vastgoedsector.
Conclusie
Vooropgesteld erkennen alle drie partijen dat er veranderingen nodig zijn om de woningcrisis aan te pakken. De partijen hebben hier hun eigen aanpak voor. Ook willen alle drie partijen een grotere en sterkere rol van de overheid op het gebied van wonen. NSC en VVD erkennen het meest het belang van de marktpartijen, met name voor de realisatie van koop- en middenhuurwoningen. Deze partijen hebben plannen om de woningbouw vlot te trekken door procedures te vereenvoudigen en te versnellen en zijn daarnaast bereid om in bepaalde mate financiële en fiscale stappen te zetten ten faveure van een gunstiger investeringsklimaat. Realisatie van sociale woningbouw is de taak van woningcorporaties, die volgens alle partijen een belangrijke rol hebben de komende jaren.
Samenvattend zijn de standpunten van de partijen, ondanks de overeenkomsten op verschillende terreinen, erg verschillend wanneer het aankomt op de aanpak van de woningcrisis en het thema ‘vastgoed’ algemeen. Het woonbeleid voor de komende jaren zal dus afhangen van welke partijen de komende jaren gaan regeren en welke compromissen ze sluiten om tot een regeerakkoord te komen.