Deze nieuwe wet houdt in dat er een nieuw stelsel (of een verfijning van het huidige stelsel) komt die belasting heft op het daadwerkelijke rendement. Hoe de nieuwe wet er precies uit komt te zien is nog onduidelijk, wel neem ik u in dit blog mee in de wijzigingen van de huidige box 3 heffing. De onderstaande voorbeeldberekeningen geven een versimpelde weergave van de werkelijkheid, er wordt hier geen rekening gehouden met het heffingsvrije vermogen van €57.000.
Oude rekenmethode (t/m 2022):
Bij de oude methode ging de belastingdienst ervanuit dat je een deel van je vermogen spaarde en belegde, ook als je niet belegde. Over dit vermogen werd dan een fictief rendement berekend.
Voorbeeld:
Stel dat een belegger voor €10.000.000 aan vastgoed bezit, gefinancierd met een lening van €7.000.000, dan is het netto vermogen €3.000.000. In het oude systeem gold dit netto vermogen als uitgangspunt. In 2023 is het fictieve rendementspercentage op beleggingen en andere bezittingen 6,17%. Dit resulteert in een fictief inkomen van €185.100,-. Over dit fictief inkomen wordt in 2023 32% belasting geheven, wat overeenkomt met een box 3 heffing van ca. €59.232 volgens het oude systeem.
Nieuwe rekenmethode (van 2023 t/m 2025):
In de nieuwe methode gaat de belastingdienst uit van de werkelijke verdeling van uw vermogen (bank- en spaartegoeden, beleggingen/andere bezittingen en schulden). In de nieuwe situatie worden ook fictieve rendementspercentages gehanteerd om het fictieve inkomen vast te stellen. Hieronder een rekenvoorbeeld in de nieuwe situatie.
Voorbeeld:
Stel dat een belegger voor €10.000.000 aan vastgoed bezit, gefinancierd met een lening van €7.000.000. Het veronderstelde rendement op het vastgoed is in de nieuwe rekenmethode €617.000 (€10.000.000 * 6,17%). De veronderstelde rente op de lening is €179.900 (€7.000.000 * 2,57%). Het netto rendement is dan in de nieuwe situatie €437.100. Over dit fictieve inkomen wordt 32% belasting geheven, wat overeenkomt met een box 3 heffing van ca. €132.872 in de nieuwe situatie.
De bovenstaande rekenvoorbeelden geven een indicatief beeld wat de impact is van de wijzigingen in de box 3 regels. Zoals hierboven te zien is, betaalt de belegger uit het bovenstaande voorbeeld na de wijziging in box 3 meer dan dubbel zoveel belasting over onroerend goed dan voor de wijzigingen. Het gevolg hiervan is dat het rendement op de belegging logischerwijs benadeeld wordt.