Met een object- en locatiescan wordt een inventarisatie gemaakt van de potentie die voor een vastgoedobject of stuk grond te realiseren is. Door middel van marktonderzoek en overleg met de gemeente worden verschillende functies onderzocht. Deze scenario's worden vervolgens doorgerekend in de haalbaarheidsanalyse.
Een grondige object- en locatiescan is geen "one size fits all" methode. Dit vraagt om outside the box denken over mogelijke functies die op een locatie gerealiseerd kunnen worden om een zo hoog mogelijk rendement te behalen. Tegelijkertijd vereist het ook enig realisme waarmee op een bepaalde locatie scenario's kunnen worden geschetst.
De voordelen van een object- en locatiescan bij DeenKoopmans is dat wij brede kennis en ervaring hebben met de vastgoedmarkt. Daarnaast denken we niet in hokjes, we zijn een heel jong en creatief team. Elke opdracht is anders en we benaderen elke opdracht op een andere manier.
Vanuit een object- en locatiescan kunt u keuzes maken om een zo hoog mogelijk rendement uit uw vastgoed te halen.
De eerste stap in een object- en locatiescan is het uitvoeren van deskresearch om mogelijke ontwikkelingen en andere mogelijke publieke beperkingen bloot te leggen. Daarna doen we een locatiebezoek.
Wanneer een van onze vastgoedadviseurs ter plaatse is, worden alle gegevens over het object verzameld, zoals omgevingsvergunningen en documenten over het object.
Vervolgens wordt er marktonderzoek gedaan naar de vraag in de markt en hoe DeenKoopmans hierop kan inspelen. Tot slot zal een van onze vastgoedadviseurs alle mogelijke scenario's bepalen en (financieel) doorrekenen.
Vooronderzoek wordt gebruikt om de eerste essentiële informatie te verzamelen. Wat zijn de planologische mogelijkheden? Wat zijn de demografische en sociaaleconomische kenmerken van het gebied? Daarnaast wordt de locatie bezocht om een gevoel voor de omgeving te krijgen.
Door informatie te verzamelen over de staat van het pand, plattegronden en huurovereenkomsten wordt een duidelijk beeld geschetst van de huidige situatie. De informatie wordt verzameld via interne en externe dataverzameling. Intern worden huurcontracten en (indien beschikbaar) plattegronden en NEN-meetstaten verzameld. Hiervoor zetten wij vragen uit bij het personeel of gaan zelf langs om de benodigde informatie boven water te krijgen. Extern wordt via openbare databronnen en archieven overige informatie verzameld.
Door middel van marktonderzoek wordt geïnventariseerd welke interessante, realistische mogelijkheden er zijn voor het vastgoed bij een eventuele transformatie.
Door bovenstaande stappen te doorlopen wordt duidelijk welke scenario’s interessant zijn. Door deze scenario's door te rekenen, wordt bepaald welke van deze het 'highest and best use’ vormt.
Ontwikkelingen in de object- en locatiescanning zijn op dit moment de stijgende bouwkosten. Hierdoor komt er een toenemende financiële druk op het project en is er een toenemende kans dat een bepaald scenario niet haalbaar is.
Andere ontwikkelingen zijn onder meer de komst van de Omgevingswet welke per 1 januari 2023 ingaat. Deze nieuwe Omgevingswet moet het makkelijker maken om bouwactiviteiten te verrichten en vergunningen aan te vragen. Ook zal dit leiden tot wijzigingen in enkele juridische processen.
Het inzichtelijk maken van alle risico’s tijdens een object- en locatiescan helpt om mogelijke dreigingen vroegtijdig op te sporen voor uw vastgoed. Ook kan het nieuwe inzichten en kansen bieden. Door risico’s vroegtijdig in kaart gebracht te hebben, kunnen deze kansen benut worden in de toekomst. Hiermee kan worden ingespeeld op de marktomstandigheden op dat moment. Voor veel eigenaren is risicomanagement van zeer groot belang. Denk hierbij vooral aan bouwbedrijven die veel te maken hebben met veranderende juridische en/of bouwkundige eisen aan een project. Uiteindelijk maakt u als vastgoedeigenaar de overweging tussen de eventuele risico’s en opbrengsten.
Een object- en locatiescan is bedoeld voor:
En ook:
Een valkuil van een object- en locatiescan is niet creatief zijn met de mogelijkheden van een object of locatie. Bijvoorbeeld te veel blijven hangen bij wat wel (niet) mag volgens het bestemmingsplan. De vastgoedadviseurs van DeenKoopmans zijn jong, ambitieus en creatief. Wij denken niet in hokjes, maar in oplossingen. Benieuwd wat wij voor uw pand kunnen betekenen? Neem dan contact op met een van onze vastgoedconsultants.
Hoe weet ik wat te doen met mijn locatie/object?
Dit is afhankelijk van uw eigen wensen, de juridische mogelijkheden en tot slot wat financieel de aantrekkelijkste functie is voor die specifieke plaats. Dit wordt bepaald d.m.v. een residuele berekening.
Wat is een residuele waardeberekening?
Je berekent de waarde van de grond op basis van de waarde van de opstal minus de kosten en winst en risico.
