Goed tactisch assetmanagement is alleen mogelijk in combinatie met portefeuillemanagement. Portefeuillemanagement levert de strategische kaders voor tactisch assetmanagement. Met tactisch assetmanagement wordt het strategisch beleid op complex niveau verder uitgewerkt.
Het doel van tactisch assetmanagement is het maximaliseren van het rendement op vastgoed. Op complex niveau worden plannen gemaakt voor de exploitatie van het vastgoed, budgetten, onderhoudsplannen, upgrading, renovatie en eventuele verkoop. Daarnaast worden de presentaties geanalyseerd om zo nodig bij te sturen.
Goed tactisch assetmanagement moet in de eerste plaats een directe vertaling zijn van de strategische keuzes naar de uitvoering. Daarnaast is een goede datavoorziening van belang, zoals inzicht in de waarde, huurstroom, oppervlakte, energielabels en het meerjarenonderhoudsplan. Dit leidt uiteindelijk tot concrete uitvoeringsadviezen en een kosten-batenanalyse.
De voordelen van het uitbesteden van uw tactisch assetmanagement aan DeenKoopmans zijn dat wij een brede kennis van de vastgoedmarkt hebben en ook tijdens lastige gesprekken de schakel kunnen zijn tussen huurder en verhuurder.
Ten slotte zijn we experts in het duidelijk in kaart brengen van data en deze op een begrijpelijke manier te presenteren.
De eerste stap in tactisch assetmanagement is het verzamelen van gegevens. We verzamelen informatie zoals energielabels, MJOP's en huurcontracten. Vervolgens brengen we alles van uw portefeuille in kaart, zoals het inzichtelijk maken van de situatie per woning.
De volgende stap is om met huurders en andere belanghebbenden in gesprek te gaan om mogelijke opties te bespreken om de situatie te verbeteren, zoals de huur- en verduurzamingsplannen.
De laatste stap is het doen van aanbevelingen met een kosten-batenanalyse, waarmee u investeringen in de woning kunt doen om een hogere huurprijs te genereren.
De gegevens die wij verzamelen zijn onder andere informatie over huurstromen, gemaakte (onderhoud)kosten, gepland onderhoud, waardes en energielabels. Tijdens het verzamelen van deze gegevens proberen wij het u zo gemakkelijk mogelijk te maken; door het gebruik van onze eigen dataroom worden gegevens eenvoudig, snel en veilig met elkaar gedeeld.
Door het pand in kaart te brengen ontstaat een overzicht op basis waarvan tactische beslissingen genomen kunnen worden. Een slecht energielabel in combinatie met een lage huur kan bijvoorbeeld leiden tot investeringen in het pand die met een hogere huur worden terugverdiend.
Het overzicht van complexplannen kan in een dashboard worden verwerkt dat zich aanpast per gekozen complex. Zo is alle informatie met één muisklik beschikbaar. Voor het maken van een dergelijk dashboard wordt de beschikbare informatie verzameld. Dit betreft informatie over het huurcontract, de oppervlakte, het energielabel etc.
Om tot een strategie van een complex te komen spreken we ook met de huurder. Dit doen we om te toetsen hoe de huurder in de wedstrijd zit en deze te betrekken bij het proces van uitvoering.
Het kan bijvoorbeeld zijn dat een huurder graag wil meewerken aan het verduurzamen van zijn woning, winkelruimte of kantoorruimte maar hier zelf niet in wil of kan investeren. Door in gesprek te gaan met de huurder en de wensen te inventariseren kan er een gezamenlijk plan gemaakt worden voor het verduurzamen van een vastgoedobject, waarbij de huurprijs in goed overleg omhooggaat. Zo heeft iedereen baat bij de veranderingen.
Om iets te kunnen bereiken met het vastgoed is het niet zelden van belang dat er ook investeringen worden gedaan. Deze investering/kosten worden afgezet tegenover de hogere huurstroom en/of waardestijging.
Ook bij tactisch assetmanagement worden beslissingen steeds meer genomen op grond van data (data gedreven beslissingen).
Daarnaast zijn er op het gebied van de verhuurder-huurder relatie ook tal van ontwikkelingen op het gebied van assetmanagement. Zowel huurders als verhuurders moeten rekening houden met duurzaamheid. Omdat de huurder gebaat is bij een energiezuiniger gebouw, terwijl de verhuurder de kosten hiervan betaalt, moeten er duidelijke afspraken worden gemaakt.
Tactisch assetmanagement is relevant voor:
Door de huurder niet te betrekken bij de planvorming kan essentiële informatie worden gemist. De eisen en wensen van de huurder kunnen niet goed worden bepaald zonder de huurder hier actief bij te betrekken.
Hoe verhoudt tactisch assetmanagement zich tot strategisch portefeuillemanagement?
Strategisch portefeuillemanagement hangt als het ware boven het tactisch assetmanagement. Strategische keuzes worden genomen op portefeuilleniveau (bijvoorbeeld ‘krimp’) en deze worden geconcretiseerd op het tactisch assetmanagement niveau met complexplannen (waarbij meer in detail wordt ingegaan op een complex, met de strategische keuze als leidraad).
Op basis waarvan worden de uit te voeren werkzaamheden bepaald?
Dit is sterk afhankelijk van de strategische keuzes uit het portefeuillemanagement. Daarnaast zijn toekomstig onderhoud, duurzaamheidsprestaties, verkoopbaarheid van het vastgoed en de huidige huurder van groot belang.
Hoe betrek ik de huurder bij het tactisch assetmanagement?
Dat begint met een goed huurdersgesprek. Inventariseer de wensen van de huurder en kijk of er koppelkansen zijn met de eigen ambities.
