In ons werk komen we dagelijks eigenaren en huurders tegen die bereid zijn om verduurzamende maatregelen te nemen voor hun vastgoed. De eigenaren willen gaan verduurzamen omdat het een wettelijke verplichting is uit de Informatieplicht energiebesparing en de huurders willen verduurzamen omdat de kosten op de energiemarkt onvoorspelbaar zijn. Mocht het zo zijn dat huurder en eigenaar beiden een behoefte voelen om het pand te verduurzamen heb je een mooie basis voor een goed gesprek. Echter blijkt in de realiteit dat er vaak gedeelde belangen zijn, het welbekende split incentive. De huurder wil graag een lagere energierekening maar de eigenaar voelt niet de urgentie om te verduurzamen. Of de eigenaar is verplicht om maatregelen uit te voeren maar de huurder wil niet in gesprek over een huurverhoging. Hoe kom je van dit split incentive tot een passend shared incentive?
Split incentive
Het verduurzamen van vastgoed kan leiden tot hoge investeringen, deze investeringen dienen in de meeste gevallen door de eigenaar gemaakt te worden. Echter levert het verduurzamen van vastgoed ook een besparing op de energierekening op, deze komt ten goede van de huurder. Doordat de besparing bij de huurder ligt ontstaat er een split incentive. Dit houdt in dat de huurder wel profiteert van lagere energiekosten, maar dat de eigenaar geen direct financieel voordeel heeft. Hierdoor is de eigenaar niet bereid om te investeren in energiebesparende maatregelen omdat de investering niet terugverdiend wordt. De huurder neemt vaak het initiatief de eigenaar te benaderen voor een gesprek over verduurzaming, om zo een investering tot stand te brengen. In sommige gevallen neemt de eigenaar initiatief om een gesprek aan te knopen over verduurzaming, vaak omdat dit voortkomt uit wettelijke verplichtingen of uit organisatiedoelstellingen.
Als eigenaar kun je terughoudend zijn in het doen van investeringen als deze niet terugverdiend worden, waardoor er een split incentive ontstaat. De verplichtingen uit de Informatieplicht energiebesparing zorgen ervoor dat huurder en eigenaar met elkaar in gesprek moeten over de uit te voeren maatregelen en de verrekening daarvan. In deze gesprekken is het van belang de behoeften van beide partijen boven tafel te krijgen, je hebt elkaar namelijk nodig in dit proces. Als de eigenaar geen gunstige terugverdienperiode kan realiseren verliest hij vaak de interesse in het verduurzamen en als de huurder te maken krijgt met een te forse huurprijsverhoging neemt de motivatie om te verduurzamen ook bij de huurder af.
Ga het gesprek aan
Bij DeenKoopmans werken we vanuit het redelijkheidsprincipe; we zorgen voor een toekomstscenario dat zowel voor de huurder als voor de verhuurder gunstiger is dan de huidige situatie. Na het doorvoeren van verduurzamende maatregelen dalen de servicekosten voor de huurder, hierdoor is een stijging van de huurprijsmogelijk. Het is raadzaam om de huurprijs te verhogen tot een dusdanig niveau dat de totale huisvestingslast van de huurder daalt ten opzichte van de oorspronkelijke huisvestingslast. Door deze huurprijsverhoging verdient de eigenaar de investering op termijn weer terug. In het kort betekent dit dat de huurder lagere huurlasten heeft en de eigenaar geen verlies maakt op een investering.
Om tot dit resultaat te komen, een shared incentive is het aangaan van een gesprek de eerste cruciale stap. Daarna moet er samen gekeken worden naar de investering en de besparing, zo kunnen er eerlijke onderhandelingen plaatsvinden over een nieuwe huurprijs of een verlenging van het huurcontract. Voor het verduurzamen van vastgoed kunnen eigenaar en huurder niet zonder elkaar, daarom is het een zoektocht naar gezamenlijke belangen.