Wij ervaren dat zowel de huurders als verhuurders bereid zijn stappen te zetten richting duurzamer vastgoed. Echter, waar de verantwoordelijkheidsverdeling ligt is nog een grijs gebied. We zien bijvoorbeeld dat de verhuurder van het vastgoed de intentie heeft om te verduurzamen omdat het vastgoed vanuit wettelijke verplichtingen verduurzaamd moet worden, de huurder wil verduurzamen omdat er druk is vanuit de maatschappij, de energieprijzen hoog zijn en er onzekerheid heerst op de energiemarkt. Dit gemeenschappelijke doel om het vastgoed te verduurzamen is een goede basis voor een gesprek om de eerste stap richting verduurzaming te zetten. Echter, het verdeelde motief zoals hierboven beschreven, het split incentive, houdt de investeringen in de energiebesparende maatregelen voor het vastgoed vaak nog tegen. Het is dus de bedoeling om van dit split incentive naar een shared incentive te gaan.
Het verduurzamen van vastgoed komt gepaard met hoge initiële investeringen, deze zijn in veel gevallen voor rekening van de eigenaar. Doordat de huurder van het vastgoed de vruchten plukt van de verbeterde energie efficiëntie van het gebouw en de verhuurder geen direct financieel voordeel heeft, is er de bekende split incentive. Om tot een shared incentive te komen zullen er gesprekken gevoerd moeten worden om voor beide partijen een situatie te creëren waarbij de vruchten geplukt worden van het verduurzamen van het vastgoed.
De beweegreden om het vastgoed te verduurzamen kan uit verschillende hoeken komen, hierboven werd al benoemd dat de huurder geniet van een kostenbesparing op de energierekening, dit is een beweegreden voor de huurder om het verduurzamingsgesprek aan te gaan met de verhuurder wanneer de energiekosten stijgen. De verhuurder kan ook het initiatief nemen wanneer deze verduurzamende stappen wil zetten als gevolg van bijvoorbeeld wet en regelgeving waar aan moet aan worden voldaan. Een voorbeeld hier van is de informatieplicht energiebesparing en energiebesparingsplicht. Bij DeenKoopmans hebben wij voor meerdere partijen de informatieplicht energiebesparing uitgevoerd. Met de informatieplicht rapporteert de drijver van het vastgoed het verbruik en worden de mogelijke energiebesparende maatregelen in kaart gebracht die de locatie toegepast dienen te worden. Vervolgens komt er vanuit de Wet Milieubeheer een energiebesparingsplicht op alle maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar. Die terugverdientijd is bepaald op basis van de energie die bespaard wordt, zoals eerder vermeld ligt de daadwerkelijke energiebesparing vaak bij de huurder. De verhuurder is vaak terughoudend om een investering te doen wanneer deze niet terugverdiend kan worden. Vandaar dat dit een split incentive betreft.
De verplichtingen van de informatieplicht zijn een goede stok achter de deur voor huurders en verhuurders om met elkaar in overleg treden over de te nemen energiebesparende maatregelen, en de bijbehorende kostenverdeling. Deze gesprekken zijn cruciaal om de behoeften van beide partijen te peilen, de huurder en verhuurder hebben elkaar immers nodig in dit proces. Wanneer de verhuurder geen gunstige terugverdientijd kan realiseren, kan dit demotiverend zijn voor het verduurzamen van het vastgoed. Daarnaast wil de huurder er onder aan de streep ook op vooruitgaan, hier is een goede afstemming tussen beide partijen over nodig.
In onze adviezen vinden wij het belangrijk om als uitgangspunt te hanteren dat zowel de huurder als de verhuurder de vruchten plukken van verduurzaming. Een voorbeeld hiervan is dat de partijen een huurverhoging overeenkomen voor het toepassen van de energiebesparende maatregelen. Wanneer de energiekosten in totaliteit meer afnemen dan de huurverhoging is, zal dit voor de huurder resulteren in een lagere totale huisvestingslast. Daarnaast geniet de verhuurder van een gezonde terugverdientijd op de investering, en waardevermeerdering van het vastgoed.
Om tussen huurder en verhuurder van een split naar een shared incentive te komen is het aangaan van het gesprek over de mogelijke voordelen voor beide partijen de eerste stap naar een duurzame samenwerking. Er zullen redelijke onderhandelingen plaats moeten vinden waarbij investering en besparing de bepalende factoren zullen zijn om tot de gezamenlijke belangen te komen. Uiteindelijk kunnen verhuurder en huurder niet zonder elkaar bij het verduurzamen van het vastgoed.