Welk rendement wil je behalen?
Het is belangrijk een duidelijke rendementseis te formuleren om op basis daarvan de strategie te bepalen. Een hogere rendementseis betekent vaak ook een risicovollere belegging. Elke vastgoedcategorie heeft zijn eigen rendementseisen. Dit is per type vastgoedeigenaar ook verschillend.
Samen met de huidige trends en ontwikkelingen wordt een portefeuilleplan ontwikkeld waarin de strategie wordt bepaald. Trends als de schommelende rentestanden en de nog steeds onduidelijke middenhuurregulering spelen hierbij een grote rol. Veel partijen nemen nu een afwachtende houding aan, hierdoor ontstaan er kansen.
"In het kader van portefeuillemanagement is het van belang om vroegtijdig de geschatte effecten in kaart te brengen en hierop te acteren, ook als er nog veel onduidelijkheid heerst. Gebeurt dit niet dan verzand je in ad-hoc vastgoedsturing."
Schommelende rentes maar een stabiele waarde
Momenteel met de schommelende rentestanden is op te merken dat duurzaam vastgoed op gunstige locaties redelijk stabiel is in waarde. Door te investeren in vastgoed met gunstige energielabels, waarbij rekening is gehouden met de middenhuurregulering minimaliseer je eventuele waardedalingen. Het is van belang om vroegtijdig deze risico’s in kaart te brengen en hierop te acteren. Eventuele verduurzamingskansen kunnen er zelfs toe leiden dat je portefeuille meer waard wordt. Daarnaast kan door middel van het woningwaarderingsstelsel het vastgoed zodanig worden geoptimaliseerd om de meest optimale huur te generen. Denk hier bijvoorbeeld aan door te investeren in verduurzaming of keukens te verbeteren.
Er is al veel gesproken en geschreven over de aanstaande regulering van de middenhuur. Na de val van het kabinet in juli vorig jaar is het wetsvoorstel niet-controversieel verklaard. De plannen blijven dus niet ‘’op de plank’’ liggen totdat er een nieuw kabinet is geïnstalleerd. Momenteel is het nog steeds onduidelijk hoe de veranderingen met betrekking tot de middenhuur eruit gaan zien. De streefdatum is opgeschoven van 1 januari naar 1 juli en er is een extra nieuwbouwopslag. Met de huidige kabinetsformatie is het onzeker of middenhuurregulering er echt komen gaat, hoewel het er momenteel naar uitziet dat de veranderingen doorgang zullen vinden. Het is echter de vraag of de beoogde doelen worden bereikt en wat de precieze effecten zullen zijn op de huurmarkt op korte en lange termijn. Wanneer er veel onduidelijk is, is het wel van belang om vroegtijdig de geschatte effecten in kaart te brengen en hierop te acteren. Gebeurt dit niet verzand je in ad-hoc vastgoedsturing.
Verduurzaming en middenhuurregulering
Een duurzame portefeuille voor de toekomst betekent dat zowel de verhuurder- als de huurder profiteren van de gemaakte investeringen. Tegenwoordig kijken huurders steeds meer naar de totale huisvestingslast ten opzichte van een aantal jaar geleden waarbij de energielasten op een veel lager niveau lagen. Het energielabel gaat dus een steeds grotere rol spelen bij het maken van een beslissing. Duurzaamheidsprestataties worden bij de beoogde middenhuurregulering extra beloond, waarbij de huurder geniet van lagere energielasten en de verhuurder van hogere huurinkomsten. Verduurzaamd vastgoed heeft een steeds hogere waarde dus.
Hoewel een hogere huurprijs pas kan worden gerealiseerd bij een mutatie, kunnen partijen altijd met elkaar in gesprek treden om een eerlijke compensatie te bewerkstelligen. Een huurder met lagere energielasten kan verhoudingsgewijs meer huur betalen. Het uitgangspunt is wel dat de totale huisvestingslast relatief lager is dan daarvoor.
Om je portefeuille ook toekomstbestendig te maken is het van belang om pro-actief te handelen op de toekomstige wet- en regelgeving met betrekking tot verduurzaming. Vaak is er in samenspraak met huurders veel te behalen waardoor het vastgoed meer waard wordt, maar huurders profiteren van lagere huisvestingslasten. Het is belangrijk de huurder actief te betrekken bij het proces en duidelijkheid te verschaffen. Door goed naar de wensen van huurders te luisteren is er een win-win situatie mogelijk. Om de businesscase als verhuurder rendabeler te maken zijn er daarnaast ook vaak subsidies beschikbaar.
Wacht niet op dwingende wetgeving, maar neem als vastgoedeigenaar een proactieve houding aan bij verduurzaming.
Vastgoed en financiering
Veel vastgoedbeslissingen vallen of staan met de financieringsmogelijkheden. Belangrijk is dus om risico’s met betrekking tot financiering zoveel mogelijk te beperken. Door de onstabiele rentes staan veel vastgoedwaardes onder druk rekening houdend met de eventuele herfinancieringen. Is de exploitatie nog wel rendabel gezien de stijgende financieringslasten? Door hier actief in plaats van reactief mee om te gaan kun je deze risico’s zoveel mogelijk beperken. Vaak is er veel mogelijk. Denk aan het verduurzamen of verbeteren van je complex waardoor je een hogere huurstroom genereert.
Vaak wordt niet het optimale rendement uit een vastgoedportefeuille gehaald, wij doen dat wel. Benieuwd hoe wij uw portefeuille optimaler en toekomstbestendig kunnen maken? Neem dan contact op met een van onze vastgoed consultants.