Het belang van verduurzaming: kansen voor huurders en verhuurders

Waarom is verduurzamen interessant voor verhuurders?

Wettelijke verplichtingen

Om nationale en internationale klimaatdoelen te behalen, wordt de wet- en regelgeving steeds strenger. De overheid stelt hogere eisen aan de energieprestaties van gebouwen. Woningen met slechte energielabels kunnen in de toekomst mogelijk niet meer verhuurd worden, terwijl energiezuinige woningen juist gestimuleerd worden.

Financiële voordelen

Voor verhuurders biedt verduurzaming bovendien financiële voordelen. Een beter energielabel levert extra punten op binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS), waardoor hogere huurprijzen gevraagd kunnen worden. In sommige gevallen kan een woning zelfs in de vrije sector terechtkomen, waar geen maximale huurprijs geldt. De hogere huurprijzen en de toekomstbestendigheid van het gebouw zorgen mede voor waardevermeerdering van het gebouw.

Financierbaarheid

Hypotheekverstrekkers stellen steeds strengere eisen aan het onderpand voor financieringen. In veel gevallen wordt de eis gesteld dat het energielabel minimaal A is, of dat er een verduurzamingsplan wordt gepresenteerd waarmee het onderpand binnen een bepaald termijn minimaal label A krijgt. Bovendien genieten eigenaren van gebouwen met hoge labels voordeligere hypotheekrentepercentages.

Waarom is verduurzamen interessant voor huurders?

Huurders profiteren van verduurzaming doordat energiezuinige woningen lagere energiekosten met zich meebrengen. Dit maakt dergelijke woningen aantrekkelijker, omdat de totale woonlasten voor huurders afnemen. Lagere woonlasten verhogen niet alleen het woongenot, maar maken het vastgoed ook aantrekkelijker voor toekomstige huurders.

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) en verduurzaming

Een belangrijk aspect voor de haalbaarheid van verduurzamingsplannen is het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is een puntensysteem dat de maximale huurprijs bepaalt voor sociale huurwoningen en sinds 1 juli 2024 ook voor middenhuurwoningen. Dit systeem beoordeelt een woning op verschillende aspecten, zoals oppervlakte, voorzieningen, locatie én energiezuinigheid. Verduurzaming speelt hierbij een steeds belangrijkere rol, omdat een beter energielabel leidt tot extra punten in het WWS en daarmee een hogere maximale huurprijs. Een slecht energielabel kan daarentegen zorgen voor het in mindering brengen van punten.

Voor zelfstandige woningen met een oppervlakte 40 m2 of meer geldt het volgende puntenaantal:

Bij gereguleerde huurwoningen kan een beter energielabel de totale WWS-punten verhogen, waardoor verhuurders binnen de wettelijke grenzen meer huur mogen vragen. Als de verduurzaming genoeg punten oplevert om de woning boven de liberalisatiegrens te brengen (186 punten in 2024), valt de woning in de vrije sector. In de vrije sector zijn er geen maximale huurprijzen, wat verhuurders meer vrijheid geeft om een marktconforme huurprijs vast te stellen. Bovendien zorgt deze optimalisatie ervoor dat bij een mutatie van de huurder eventuele terugval in huurinkomsten, door de wet betaalbare huur, kan worden voorkomen.

Praktisch voorbeeld:

Stel dat we een appartement hebben met een energielabel D. De huurcommissie kent dit appartement 145 WWS-punten toe, gebaseerd op de eigenschappen van het complex en het geregistreerde energielabel (zoals te vinden op www.ep-online.nl). Een label D levert 15 punten op. Als door verduurzamingsmaatregelen een energielabel A++ wordt behaald, stijgt het aantal punten voor het energielabel naar 48 punten, een toename van 33 punten. Het totale aantal punten van het appartement komt hiermee op 178 WWS-punten. Het financiële verschil is in dit geval €150 per maand, afhankelijk van de situatie.

Hierdoor biedt verduurzaming niet alleen voordelen voor het milieu, maar ook extra huurinkomsten voor de verhuurder, die binnen de wet- en regelgeving wordt verhoogd.

Hoe kan een verhuurder het financiële voordeel behalen?

Het optimaliseren van de huurprijs via het WWS-puntenstelsel is echter alleen mogelijk bij een mutatie of bij de ingang van een nieuw huurcontract. Voor zittende huurders is het niet toegestaan om de huurprijs maximaal te verhogen. In dit geval kan de verhuurder een redelijk voorstel doen voor een huurverhoging op de kale huur, waarmee een deel van de gemaakte investering kan worden terugverdiend totdat er een mutatie zal plaatsvinden.

Deze huurverhoging moet door de huurder via een allonge worden goedgekeurd. Meestal wordt de huurverhoging zo vastgesteld dat deze net iets lager uitvalt dan de verwachte besparing op energiekosten. Dit is een redelijk voorstel, omdat de huurder uiteindelijk minder energielasten heeft en in sommige gevallen zelfs profiteert van een positief effect op de huurtoeslag. Hierdoor nemen de totale maandlasten van de huurder af.

Hoe kunnen verduurzamende maatregelen worden gefinancierd?

De financiering van verduurzamingsmaatregelen kan op verschillende manieren worden gerealiseerd, afhankelijk van de specifieke situatie. Hieronder staan drie veelvoorkomende mogelijkheden beschreven:

Eigen vermogen

Het gebruik van eigen vermogen heeft als voordeel dat er geen rentelasten zijn en dat je als verhuurder minder afhankelijk bent van externe financiers. Echter, bij grote investeringen brengt dit ook risico's met zich mee. De terugverdientijd is sterk afhankelijk van het mutatieverloop binnen een complex. Bovendien kan eigen vermogen dat in de investering wordt vastgelegd tijdelijk de liquiditeit van de verhuurder beperken.

Bouwdepot

Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek of het herfinancieren van vastgoed kan een bouwdepot worden opgezet. Dit is een gereserveerd bedrag bij de bank, bedoeld voor renovatie- of verduurzamingsmaatregelen. Het geld in het bouwdepot wordt vrijgegeven op basis van facturen voor de geplande werkzaamheden. Hoewel een bouwdepot toegang biedt tot financiering, zorgt het doorgaans wel voor hogere hypotheeklasten. Voor het aanvragen van een bouwdepot is een goed onderbouwd verduurzamingsplan vereist.

Subsidies

De overheid stimuleert verduurzaming door het verstrekken van subsidies. Hiermee kan een deel of, in sommige gevallen, de volledige verduurzaming worden gefinancierd, mits de maatregelen voldoen aan de gestelde voorwaarden. Door efficiënte keuzes te maken in maatregelen die een verbetering in het energielabel opleveren, kan de terugverdientijd van de investering worden verkort. Enkele voorbeelden van relevante subsidies voor zakelijke gebruikers zijn:

• ISDE (Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing)
• SOVH (Subsidie Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen)
• SNN-subsidies, specifiek gericht op verduurzaming in Groningen.

Terugverdientijd

De terugverdientijd van een verduurzamingsinvestering hangt af van meerdere factoren, zoals het type maatregelen, de omvang van de investering en het mutatieverloop. Daarom is het belangrijk om verschillende scenario’s door te rekenen. Op basis van deze analyses kunnen strategische keuzes worden gemaakt, waarbij alle risico’s zorgvuldig in kaart worden gebracht.