Aanleiding: de toenemende zorgvraag en marktuitdagingen
Een stijgende zorgvraag
Naar verwachting zal het aantal 65-plussers oplopen van 3,6 miljoen in 2022, naar 4,8 miljoen rond 2040. Deze vergrijzing betekent een forse toename van de vraag naar zorgvastgoed en seniorenhuisvesting. Volgens ABF Research zijn er de komende 15 jaar zo'n 400.000 extra seniorenwoningen nodig. Daarnaast zal er door de vergrijzing in 2040 een stijging zijn van ruim 100.000 personen met een indicatie voor verpleeghuiszorg. Echter, doordat steeds meer ouderen langer thuis blijven wonen, zal 75% van deze zorgvraag buiten traditionele zorginstellingen moeten worden ingevuld, met geclusterde woonvormen als belangrijke optie voor intramurale zorg aan huis.
Financiële druk en onzekerheden in vergoedingen
De kosten voor zorginstellingen zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen, terwijl toekomstige vergoedingen onzeker blijven. Onder andere door fluctuaties in de normatieve huisvestingscomponent (NHC), een essentiële vergoeding voor zorgvastgoed, ontstaat er onzekerheid aan de inkomstenkant. Daarnaast zorgen stijgende energie- en huurkosten voor extra druk op de exploitatie van de zorgleverancier. Een goed inzicht in de portefeuille en de risicofactoren is daarom onmisbaar om de financiële druk te verlagen en duurzame investeringen mogelijk te maken.
Veranderende regelgeving en duurzaamheidsdoelen
Naast uitbreiding van zorgwoningen is verduurzaming van bestaand zorgvastgoed noodzakelijk. Stijgende energieprijzen en nieuwe wetgeving, zoals de informatieplicht energiebesparing en EED-audit, verplichten vastgoedeigenaren om actie te ondernemen. Deze vereisten brengen niet alleen kosten met zich mee, maar zorgen ook voor zogeheten "split-incentives" tussen zorginstellingen en vastgoedeigenaren. Dit kan leiden tot conflicterende belangen, waarbij bijvoorbeeld investeringen in verduurzaming door de ene partij niet altijd direct voordeel opleveren voor de andere.
Gefaseerde werkwijze: naar een strategische vastgoedaanpak
Een toekomstbestendige zorgvastgoedportefeuille vereist een gefaseerde aanpak waarin risico’s beheersbaar blijven en kansen worden benut. Hieronder beschrijven we de vier stappen die in een strategisch vastgoedplan centraal staan.
Fase 1: inventarisatie
De eerste stap is het in kaart brengen van de huidige vastgoedportefeuille en de externe risico’s. Het onderzoek start intern met een analyse van de omvang, prestaties en sterktes en zwaktes van de zorgvastgoedportefeuille. Externe factoren, zoals relevante wetgeving, marktontwikkelingen en demografische veranderingen, worden in kaart gebracht om de kansen en risico’s te identificeren. Een gezamenlijke werksessie met belanghebbenden helpt om helder de doelen en kaders vast te stellen. Dit vormt een sterke basis voor de verdere strategievorming.
Fase 2: portefeuilleanalyse
In deze fase wordt de zorgvastgoedportefeuille gedetailleerd geanalyseerd op verschillende niveaus: categorie, complex en object. De veranderende zorgvraag, toekomstbestendige financieringsstromen en duurzaamheidseisen komen aan bod. Dit geeft inzicht in de mogelijke risico’s die per object spelen en maakt een prioritering mogelijk. Een diepgaande sterkte- en zwakteanalyse en benchmarkanalyse tegen marktstandaarden helpen om strategische keuzes te onderbouwen.
Fase 3: strategievorming
Op basis van de verzamelde gegevens wordt een strategie uitgewerkt. Hierbij worden scenario’s ontwikkeld en doorgerekend, gericht op het bereiken van zowel financieel als maatschappelijk rendement. Afwegingen tussen verschillende opties, zoals het uitbreiden of verduurzamen van het vastgoed, helpen om weloverwogen keuzes te maken. Daarnaast bevat het stappenplan ook voorkeursscenario’s die leiden tot de gewenste situatie voor het vastgoed in de toekomst.
Fase 4: tactische en operationele uitvoering
In deze laatste fase wordt de strategie vertaald naar een uitvoeringsplan. Dit omvat een praktische routekaart met concrete actiepunten, zoals bouw- en duurzaamheidsplannen en de inzet van subsidies en budgettering. Door een gedetailleerde uitwerking van het beleid kan de strategie effectief worden geïmplementeerd en gemonitord, met oog voor aanpassingen op veranderende marktontwikkelingen.
Conclusie: naar een winstgevende en maatschappelijk verantwoorde vastgoedportefeuille
De toenemende zorgvraag en veranderingen in wetgeving, budgetten en duurzaamheid benadrukken het belang van een strategische vastgoedaanpak. Een goed uitgewerkt en gefaseerd strategisch vastgoedplan helpt eigenaren van zorgvastgoed om hun portefeuille toekomstbestendig en maatschappelijk verantwoord te maken. Door inzicht in zowel de interne prestaties als de externe factoren kunnen strategische beslissingen onderbouwd worden genomen, met als resultaat een portefeuille die niet alleen aansluit op de huidige zorgbehoeften, maar ook flexibel inspeelt op toekomstige veranderingen.