Woningcorporaties zullen net als commerciële vastgoedeigenaren een rendementseis hanteren, welke varieert per vastgoedcategorie, afhankelijk van het risicoprofiel. Behalve financieel rendement hebben vastgoedeigenaren ook andere belangen. Zo zullen woningcorporaties over het algemeen een zwaardere weging geven aan maatschappelijke doelstellingen die bijdragen aan de leefbaarheid dan commerciële vastgoedeigenaren. Dit zorgt ervoor dat de portefeuillestrategie varieert per vastgoedeigenaar.
Op strategisch niveau wordt het plan voor de gehele vastgoedportefeuille bepaald, waarbij de huidige trends en ontwikkelingen de strategie beïnvloeden. Het is van groot belang om deze aspecten zorgvuldig te overwegen om duidelijke strategische keuzes te formuleren, die vervolgens vertaald moeten worden naar concrete actiepunten. In deze blog wordt aandacht besteed aan hoe, door in te spelen op hedendaagse trends en ontwikkelingen, door middel van strategisch portefeuillemanagement kan worden bijgedragen aan een toekomstbestendige vastgoedportefeuille.
"In het kader van portefeuillemanagement is het van belang om vroegtijdig de geschatte effecten in kaart te brengen en hierop te acteren, ook als er nog veel onduidelijkheid heerst. Gebeurt dit niet dan verzand je in ad-hoc vastgoedsturing."
Toekomstige rendementen onzeker
Er is al veel gezegd en geschreven over de aankomende regulering voor de middenhuur. Na de val van het kabinet is het nog zeer onduidelijk of en wanneer de veranderingen doorgang zullen vinden. Veel zal op de korte termijn afhangen van of het wetsvoorstel controversieel verklaard gaat worden. Gebeurt dit, dan komt het voorstel pas weer op de Kameragenda nadat een nieuw kabinet is geïnstalleerd. Daarnaast is het nog maar de vraag of de beoogde doelen ermee bereikt gaan worden en wat de precieze effecten gaan zijn op de huurmarkt op korte- en lange termijn. In het kader van portefeuillemanagement is het van belang om vroegtijdig de geschatte effecten in kaart te brengen en hierop te acteren, ook als er nog veel onduidelijkheid heerst. Gebeurt dit niet dan verzand je in ad-hoc vastgoedsturing. Onderzoek hoe de exploitatie geoptimaliseerd kan worden door de mogelijkheden uit het woningwaarderingsstelsel te benutten door bijvoorbeeld buitenruimtes efficiënter in te richten of te investeren in verduurzaming, wat zowel positieve effecten heeft voor huurder als verhuurder. Hiermee verlaag je de energielasten voor huurders en beperk je de huurdervering voor de verhuurder. Sterker nog, mits er investeringsruimte beschikbaar is kan het voor sommige portefeuilles zelfs kansen bieden.
"Wacht met verduurzamen niet op dwingende wet- en regelgeving vanuit het bevoegd gezag maar neem een proactieve houding aan als vastgoedeigenaar."
Verduurzamen als kans
Door als portefeuillemanager te besluiten om te investeren in verduurzaming is een situatie te creëren die bestempeld kan worden als een ‘shared incentive’. Hierbij profiteren zowel huurder- als verhuurder van de investering. Huurder heeft lagere energielasten en is beter beschermd tegen fluctuaties op de energiemarkt door ontwikkelingen in de wereldeconomie. Verduurzaamd vastgoed heeft een hogere waarde én de toekomstige verhuurbaarheid is beter gegarandeerd. Daarnaast geniet verhuurder van hogere huurinkomsten doordat hoge duurzaamheidsprestaties extra worden beloond in het nieuwe puntenstelstel. Let wel, deze hogere huurprijs kan pas worden doorgevoerd na mutatie. Om de ‘shared incentive’ te verwezenlijken is het belangrijk dat beide partijen vroegtijdig in gesprek gaan over een eerlijke compensatie. Het advies is om hierbij als uitgangspunt te nemen dat de totale huisvestingslast van de huurder niet stijgt.
Vastgoedeigenaren zijn huiverig voor weerstand van huurders. De voordelen zijn immers berekend op basis van verwachte besparing en kengetallen, deze bieden dus geen absolute zekerheid over de daadwerkelijke besparing. Zeker bij commerciële huurders van grotere eenheden is deze onzekerheid een belangrijke factor. Als een verhuurder zich redelijk opstelt en duidelijke afspraken maakt is er een grote kans dat de huurdersgesprekken positief verlopen en zowel huurder als verhuurder tevreden zijn met de uitkomst. Belangrijk is om de huurders mee te nemen in het proces en zoveel mogelijk duidelijkheid te scheppen. Schets daarnaast ook de kansen: huurders van goedkopere huurwoningen kunnen gebaat zijn bij het verschuiven van lasten van de servicekosten naar de kale huur. Hier wordt immers de hoogte van de te ontvangen huurtoeslag over berekend.
Wacht met verduurzamen niet op dwingende wet- en regelgeving vanuit het bevoegd gezag maar neem een proactieve houding aan als vastgoedeigenaar. Vaak zijn er ook nog subsidies beschikbaar om de businesscase rendabeler te maken.
Luister naar huurderswensen
Zoals hierboven beschreven is het advies om bij verduurzaming met huurders in gesprek te gaan over een eerlijke compensatie. Dit moment kan worden aangegrepen om de gehele huursituatie tegen het licht te houden en bij de huurder de wensen te inventariseren. Hebben trends op het gebied van kantoorhuisvesting gezorgd voor veranderende wensen van huurders? Wenst een huurder van een appartement een luxere, nieuwe keuken of een upgrade van de badkamer? Door deze wensen bespreekbaar te maken en op basis van investeringslast eerlijke en duidelijke afspraken te maken met huurders kan een toekomstbestendige, duurzame huurovereenkomst worden vastgelegd. Verhuurder profiteert van waardestijging en een courantere verhuureenheid terwijl huurder geniet van besparingen en verbeterde ruimte. Om het gedeelde voordeel in de toekomst te waarborgen is het van belang om duidelijke bepalingen op te nemen in de vernieuwde overeenkomst over verantwoordelijkheden en compensatie bij toekomstige verduurzaming.
Beperk financieringsrisico's
Dit alles heeft effect op de financierbaarheid van het pand en de portefeuille. De waardes van vastgoed staan onder druk door stijgende rentes en moeilijk vast te stellen rendementen door regulering en wet- en regelgeving op het gebied van energieprestaties. Potentieel schuilt hier een zeer groot risico voor commerciële vastgoedbeleggers. Kan de exploitatie van een pand stijgende financieringslasten wel aan? Welk effect heeft dit op de totale portefeuille? Moet ik kiezen voor een vaste looptijd of is het verstandig om variabele rentetarieven af te spreken met de financiers? Zijn er risico’s als het vastgoed opnieuw getaxeerd moet worden? Proactief maatregelen nemen door te investeren in verbetering en verduurzaming van complexen zorgt ervoor dat risico’s worden beperkt. De kans op problemen bij het opnieuw taxeren van het vastgoed neemt af en de exploitatie wordt rendabeler door stijgende huurinkomsten en een verminderd risico op leegstand.
Benieuwd hoe DeenKoopmans kan bijdragen aan het toekomstbestendig maken van uw portefeuille? Neem dan contact op met een van onze vastgoed consultants.