Navigatie overslaan

Dit is de tekst van de cookiebar.

Duurzaamheidsdashboard

Log in in het duurzaamheidsdashboard

Ga naar het portal
Dataroom

Login in de dataroom

Ga naar de dataroom

Niet-DAEB: Het ondergeschoven kind van menig corporatie

Het blijkt in de praktijk dat niet-DAEB qua aanpak het ondergeschoven kind van menig corporatie is. Hoe kan dat?

Sinds de gewijzigde Woningwet van 2015 dienen woningcorporaties hun commerciële activiteiten (niet-DAEB) te scheiden van de sociale activiteiten (DAEB). Het niet-DAEB gedeelte van het vastgoed behoeft een andere aanpak dan het sociale gedeelte. Commercieel corporatievastgoed moet zonder staatssteun concurreren met de markt en dient een marktconform rendement te behalen. Woningcorporaties in de noordelijke drie provincies bezitten gezamenlijk bijna 800 miljoen aan niet-DAEB vastgoed. Dat klinkt als een behoorlijke portefeuille en dat is het ook. Vastgoedportefeuilles van 's lands grootste institutionele beleggers zijn van vergelijkbare omvang. Toch blijkt in praktijk dat niet-DAEB qua aanpak het ondergeschoven kind van menig corporatie is. Hoe kan dat?

Woningcorporaties in de noordelijke drie provincies bezitten gezamenlijk bijna 800 miljoen aan niet-DAEB vastgoed.

Allereerst maakt niet-DAEB in feite maar een klein deel uit van het totale vastgoedbezit. Uit onderzoek van RIGO (2021) blijkt dat voor 9 van de 10 corporaties geldt dat niet-DAEB bezit minder dan 10% van de totale portefeuille omvat. Daar komt bij dat veel corporaties de handen vol hebben aan het bieden van voldoende (sociale) woonruimte in hun werkgebied. Het exploiteren van bedrijfsonroerendgoed behoort niet tot deze kerntaak. Een logisch gevolg is dan ook dat corporaties weinig tot geen ervaring met commercieel vastgoed hebben en dat de organisatie hier vaak niet op ingericht is.

Met deze inzichten is te verklaren waarom niet-DAEB niet de aandacht krijgt die het verdient. Dit is echter wel een gemiste kans. Om te kunnen voorzien in de financiële verplichtingen in de DAEB portefeuille zou het rendement uit niet-DAEB kunnen worden aangewend. Het commerciële vastgoed van de corporaties bezit veel potentie die nu onvoldoende wordt benut.

Een aantal corporaties kiest voor verkoop. Hierbij is het risico dat de verkoopwaarde ver van de optimale waarde ligt. Dit komt doordat de huidige inkomsten in verhuurde staat nog niet op een optimaal niveau zitten en daardoor de te bepalen waarde betrekkelijk laag is.

Om de potentie van het niet-DAEB vastgoed te benutten moet een strategie bepaald worden. Hierbij hanteren wij de volgende uitgangspunten:

  • Inventariseer je bezit: Hoe ziet de portefeuille eruit en welke potentie bezit deze?
  • Ga in gesprek met huurders om ernstige huurdiscrepanties op te lossen
  • Voer actief beleid bij mutatie en benchmark eerst de huur voordat je een nieuw contract aanbiedt
  • Stel een portefeuilleplan voor 2030 op en vertaal dit naar complexplannen
  • Monitor je succes in de vorm van direct rendement en koppel resultaat terug op je strategie

Door de potentie en maatschappelijke waarde per object in kaart te brengen kan hierbij ook een prioritering van werkzaamheden worden aangebracht. Het hogere doel dient hierbij te zijn om niet-DAEB een fundamentele bijdrage te laten leveren aan de bedrijfsvoering voor de kerntaak.

Relevante pagina's

Gerelateerd aan dit onderwerp:

Meer weten?